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急!急!!急!!!不點交的法拍屋新的屋主有權即刻調漲房租嗎?

本人在台中經營商店

房子原本的屋主跑路了... 後來店面遭到法拍

法拍後得標人來找我們打新的合約Q1:新的合約內容要求調漲房租...漲幅高達百分之30

這樣合理嗎? 我是不是有權拒絕跟他訂定新的合約?Q2:合約的租期還有4年

如果不跟他簽訂新合約

照舊的合約每月匯 原本的金額給他

那他有辦法終止我們的合約

或用其他買賣的方 式趕走我們嗎??Q3:他在拜會過我們後

還烙下一句話

說如果我們不跟他遷新約

反 正他還是可以有辦法請我們搬走

真的有這樣的法律漏洞嗎?我 們該如何自保?
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後

承租人占有中

縱將其所有權讓與第三人

其租賃契約

對於受讓人仍繼續存在。

前項規定

於未經公證之不動產租賃契約

其期限逾五年或未定期限者

不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人

房客原有的租約不受影響

租期還有多久？租金月付多少？都不能改變

只是房東換人而已。

得標人成為新房東

如果要求法院強制將房屋點交給得標人

就違反了民法第425條

所以拍賣時

法院一定會公告「第三人承租中

拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人

設定抵押權後

於同一不動產上

得設定地上權及其他權利。

但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團

所有的租約在第一次拍賣流標後

均會被債權銀行以民法第８６６條排除

變成有點交案子。

緃使租約被排除

法院點交程序第一步發文通知您們

限１５天內自動搬遷；大部份承租人都不會搬

法院再依得標人聲請

安排時間由書記官來現場協調交屋

稱為「履勘」；協調不成

再定期強制交屋

法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們

讓您們事前知曉

而整個流程長達四個月以上。

查看拍賣公告

是否為點交

如租約尚未被排除

拍賣公告會註明「不點交」

則得標人無權要求您們交屋；萬一已被排除

表示您們的租賃契約是無效的

您們得與新屋主協商

協商不成就得交屋了。

以下的回答

設定的前提為拍賣公告註明不點交：Q1:新的合約內容要求調漲房租...漲幅高達百分之30

這樣合理嗎?我是不是有權拒絕跟他訂定新的合約?Ａｎｓ１：您可主張依原有租約承租

拒絕跟他訂定新的合約。

Q2:合約的租期還有4年

如果不跟他簽訂新合約

照舊的合約每月匯原本的金額給他

那他有辦法終止我們的合約

或用其他買賣的方式趕走我們嗎??Ａｎｓ２：只要您按期繼續支付房租

您受到民法第４２４５條保障

對方沒其它方法終止您的租約。

Q3:他在拜會過我們後

還烙下一句話

說如果我們不跟他遷新約

反正他還是可以有辦法請我們搬走

真的有這樣的法律漏洞嗎?Ａｎｓ３：除非對方走非法律途徑

或是從您的租約找到破綻

證明您的租約是假造的

否則沒辦法請您搬家。

如果您無法調閱到拍賣公告

您可補充註明「門牌地址」

我幫您查公告內容。

請點閱參考：　　參考網站：www.104woo.com.tw
很多法拍屋的屋主在房子被拍賣之前都會把房子便宜出租甚至貼封條後才出租房子如果查封前出租法院會公告不點交而在查封後才出租租約是無效的法院仍然會點交給新屋主
Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購

如果想要了解什麼是法拍屋

可到這個部落格逛唷！

http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

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參考:http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1506122305569如有不適當的文章於本部落格，請留言給我，將移除本文。謝謝！